福州楼市区域结构性分化非常明显。

新政出炉，大政策在变，科技发展路径改变，置业福州的逻辑也发生了天翻地覆的变化——选择板块和产品，需要智慧。而节点的切入都至关重要。

(资料图)

板块加合适的入市时机，再叠加稀缺的产品类型，是合适的购房节奏。

不少人说，20年前错过了金山，10年前错过东区。但城市发展，科技迭代，楼市里逆袭和超越的机会始终存在。

谁是未来福州楼市最具有成长性的板块？江南CBD当仁不让。

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高规划 大政府城芯区‍‍‍‍

江南CBD

福州六大CBD，在城市中占据重要角色。

五四路CBD自80年代开始规划建设，写字楼很密集，停车比较难。金融街和闽江北CBD主要服务对象是金融机构和地产。

而江南CBD是一个很年轻的板块。

2013年，福州政务中心搬迁至东部办公区。政务中心总建筑面积33万多平方米。

2020年3月，福州市政府公布《福州市江南CBD控制性详细规划和城市设计》，定位为自贸区主体区域之一、两岸金融集聚区。

江南CBD旁的海峡国际会展中心先后承办五届数字中国建设峰会及44届世界遗产大会。

大福州扩张，东进南下趋势明显，江南CBD是城市“东进南下”发展战略桥头堡，是大政务城芯区。

规划尽显高标准和大手笔——

第一，区域和规划，孕育出成长性。

福州不少CBD聚焦金融属性，更多代表城市经济发展高度。

江南CBD位于福州东进南下关键节点，瞄准了福州新名片。逐步完善交通、教育等配套，是撬动成长性的后发优势。

江南 CBD 西倚老仓山，东邻东部办公区、海峡会展中心，隔江北望金融街，南面与白湖亭万达、SM 广场(在建)相邻。

板块内形成四通八达的立体网，交通方便。

南江滨西大道、江边洲路、雁头路、林浦路，作为板块内四条横向路段。

连江南路、前横南路(规划中)、二环快速路，是板块内的三条纵向路段。

福州地铁4号线首通段3月底试运行，预计10月可载客运营。届时花海公园站将赋能江南CBD板块。

去年12月底，福州相关部门发布前横南路的施工许可。投资17.85亿的前横闽江大桥的前导工程正式推动。

前横闽江大桥建成后，车仅需30秒就能“飞跨”闽江。届时江南CBD从西到东依次形成鳌峰大桥、前横大桥、鼓山大桥，三桥齐汇的局面。

第二，优质的学区呼之欲出。

看下今年3月江南CBD的福高小学部、初中部，花海幼儿园建设的最新进展。

福高初中部正在进行桩基作业，小学部已完成桩基施工。

福高效果图

花海幼儿园项目正在进行上部结构施工。

福高小学部、初中部总体办学规模72个班（小学36班，初中36班）。

花海幼儿园投资超1.42亿。再算上前横南路周边的南江滨小学，板块内优质学区雏形已经得以展现。

第三，闽江之心的地位提升，仓前路到南江滨西大道，沿线迎来最好的发展机遇。

鼓山大桥夜景

江南CBD隔江对望金融街CBD，两岸的灯光秀是福州的封面象征，再加上全长约4550米，一年四季都有不同的花朵绽放的花海公园。

一线江景，环境优美，无论就业和居住，江南CBD都有让人艳羡的土壤。

02‍

产品多样，片区信心

闽江夜景

当下楼市，具有成长性的板块，发展确定性是唯一逻辑，房企深耕，是板块重要红利。

福州之前不少板块或者不少项目突然价格跳水，就是因为部分房企的经营理念发生特别大的转化，使得价格出现波动。

实力房企，连续进驻板块，深耕运营，就会让人看到了板块未来的发展潜力及实力。

当下的江南CBD，实力房企凯佳与天俊集团成为板块深耕的主力军。

前几年土拍市场火热的时候，凯佳地产依靠纯自有资金实力，重注江南CBD地块。

凯佳地产背后的母公司鑫鹏集团，是一家集钢铁、矿产、地产三大业务板块，这家低调的企业年产能已超千亿元。

地产开发建设，无需借款，而是使用自持资金。

天俊集团至今已开发二十载，代表作天俊蓝水湾，天俊缇香水岸, 玖珑台等，同样实力不凡。

凯佳地产与天俊集团联手，斥百亿巨资，在板块内连续6次落子。与福州市场“卷改善”“卷大平层”“卷打折“不同，双方对于江南CBD板块内的产品打造有自己的理念，形成了住宅、别墅、大平层、商业、总部大楼全业态覆盖。

江南CBD内，每一款新品的入市，都会给板块带来全新的体验。

凯佳江南里的品质交付，穿越地产周期，有着绝色美女不上妆也敢出镜的自信，打造了毛坯房风格的样板间。

凯佳江南里敢于打造毛坯房样板间

这个背后是新型覆膜模板工艺——原砼裸底。墙面的平整光滑，交房后业主无需返工找平。

海月江南取园林精粹，以大面积的文化自信，致敬闽江南岸最后一幅滨江贵地。

待建的凯佳广场等商业综合体，集商超、购物、美食、休闲娱乐等综合活动为一体，成为江南CBD家门口的商业配套。

凯佳地产的总部大楼就也规划在了前横大桥附近，更能体现深耕板块的决心。

03‍

给年轻人的解决方案‍‍‍‍

2023年，凯佳地产与天俊集团再次联手，给福州楼市带来了一款久违的产品——花海里&书香里。

二环内45㎡左右的精致纯商住房，给城市的青年人，带来人生第一套品质住房解决方案。

100万总价，二环内，45㎡，靠近换乘之王地铁4号线的花海公园站。

放眼福州楼市，花海里&书香里是具有性价比且独特的存在。

花海里&书香里效果图

第一，克而瑞数据显示，2021/2022年，受福州“改善内卷“的风潮，福州五区入市的住宅，50㎡以下的产品，只有百分之一。

因为供给少，福州楼市50㎡以下的面积段，不少精致的年轻人买不到好的住宅，只能选择SOHO。

凯佳地产与天俊集团敢于拍板，开发的花海里&书香里具有70年产权，填补了市场的空白。

花海里&书香里效果图

第二，附加城市核心资源，产品攻守兼备。

这几年SOHO产品波动，部分人对于小户型产品全面否定。

但花海里&书香里，不光地块产权明晰，产品力新颖，而且未来周边还有优质学校。

无论精致青年婚前过渡，还是未来作为孩子读书休息的居所，或买来进行投资出租，都非常合适。

花海里&书香里45㎡产品，百万左右总价，空间灵活多变，做到三开间独立两房，可以穿越周期。

花海里&书香里效果图

因临近闽江，未来将成为城市窗口形象之一，所以花海里&书香里外立面采用公建化设计。以大面积蓝灰色玻璃为主，辅以木纹色铝单板，再加上茉莉花形穿孔板，极具城市感。

项目自带屋顶花园、水岸公园、艺术树池等布置，楼下便是约1.7万㎡商业综合体。

楼栋布局采用U字型排列，保障了采光视野空间，社区中心围合出一个大花园。

第三，做好小户型的房企不多。

市场对小户型仍然有旺盛的需求。

花海里&书香里效果图

短视频平台上的空间改造视频、周边朋友的投资诉求，亦或是二手房交易中小户型的占比，需求力都不难发现。

但为什么市场上小户型产品少了？

除了福州楼市这几年流行的趋势是改善之外，还因为小户型难做、利润低。

小户型要做的有声有色，需要房企的资金实力和产品开发力。

花海里&书香里不光是小户型，填补了福州楼市的市场空白，还占据了城市不可再生资源。

约18㎡户型做到了一房一厨一卫（下图），明卫做到了干湿分离。

约45㎡户型则能做到两房两厅一厨一卫一阳台，空间可以进行改造。

这是江南CBD板块，对青年人传递出的温度。

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倒挂的房价

花海里&书香里效果图

当然快速成长的江南CBD还有房价的倒挂优势。

花海里&书香里周边，世欧上江城均价3.5万/㎡，祥浦苑均价也在3万/㎡左右。

花海里&书香里作为纯商住宅，预计入市的均价在2字头，倒挂明显。

众多配套的引进，学区的优化，再加上凯佳地产和天俊集团作为资金雄厚的优质企业组合，一旦开启板块内的“造城模式”，江南CBD的高成长性和潜力值得期待。

广阔天地，大有可为。

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